Сергій Самусев, ЗВ Development: Завдання нинішніх архітекторів і девелоперів — перевершити очікування клієнта

— У вас есть опыт создания коттеджных городков с 1991 года. Как менялись запросы потребителя, какие тренды поступали с рынка, а какие тенденции существовали в то время в Украине?

— Для того, чтобы отследить тенденции в коттеджном строительстве, нужно для начала вспомнить, что собой представляла наша страна в начале 90-х годов.

У клиента тех лет не было понимания, что ему нужно, поскольку этот клиент ничего, кроме дачи на Осокорках и сериала «Санта-Барбара», в своей жизни не видел. Запрос на недвижимость был теоретическим, ведь те, кто покупали у нас дома, до этого жили в советских панельках и хрущевках.
Но в те времена «социальные лифты» работали очень быстро и люди зарабатывали немыслимые ранее деньги. Потому дистанция между счастьем от покупки отдельной от родителей хрущевки и собственным домом в коттеджном городке иногда измерялась годом-двумя.

Второй важный фактор — полное отсутствие строителей, как класса. Специалистов на рынке не было. Почти все строители были выходцами из Киевгорстрой, которые теперь строили частные дома со всей своей классовой ненавистью к тем, кто будет в них жить.

Третий фактор — проектировать было некому, потому что проектировать отдельностоящие частные дома в институтах не учили, в связи отсутствием запроса. Кроме того, Украина отставала технологически от цивилизованного мира, по оптимистичным меркам, лет на 50, а в ценностном отношении, на все 100.

При этом строительных материалов необходимого качества и ассортимента просто не было, потому что их еще не завезли и не построили Эпицентры, в которых они могли бы продаваться. Поэтому объяснить рабочему, что нельзя построить дорогой дом и поставить в нем деревянные рамы из панельных домов со шпингалетами за 14 копеек, было очень сложно.

Европейскому или американскому потребителю уже в то время было значительно проще — он шел в строительный супермаркет, в какой-нибудь Baumax, и приобретал там по списку все, что нужно: краску, клей, любые готовые стандартные решения. Доступные, массово выпускаемые материалы, из которых можно легко и быстро собрать дом с помощью лицензированного и, что очень важно, честного супервайзера, и получить ожидаемый по качеству и цене результат.

У нас же ситуация обстояла иначе: чтобы добиться такого же результата, как в Baumax, приходилось вручную изготавливать стройматериалы, используя подручные средства. И имитировать этот самый стиль, с гордым названием «евроремонт»!

Работа с клиентом носила характер системного конфликта: во-первых, заказчик сам не знал, чего хочет. Во-вторых, каждый раз, возвращаясь из зарубежной поездки, он менял свои пожелания относительно стиля. При том, что мы не могли реализовать вообще никакого стиля, по причинам указанным выше.

Это было общей болью для всех участников рынка того времени. Так стали появляться кладбища коттеджных городков — проекты, которые начинались и с треском проваливались, оставались брошенными недостроями. А девелоперам приходилось прятаться от разъяренных клиентов, кинутых поставщиков и шабашников, с которыми не расплатились.

Такое продолжалось большую часть 90-х: перманентный кассовый разрыв, долги и попытки найти деньги где угодно. Тогда я понял, что спасение может быть только в одном — вырваться на «полкорпуса» вперед в вопросах качества строительства, отделки, инженерной инфраструктуры от всех остальных, кто в итоге остался на кладбище коттеджных городков.

Для начала я кинулся изучать мировой опыт — стройки Германии, Финляндии и, конечно, Америки и Канады. Главное было понять в чем их секрет качества и скорости строительства, какие есть технологии и методы организации труда.

Позже мы возили наших рабочих по заграницам — устраивали экскурсии в Прагу, Вену, Хельсинки, разрабатывали для них программу посещения строительных объектов. Привозили даже строителей из Канады, целыми бригадами.

И был один судьбоносный момент. В начале 90-х годов мы готовили презентацию коттеджного городка в Подгорцах. Нужно было напечатать рекламные буклеты, и мы работали над текстами и нужен был какой-то жизнеутверждающий, но правдивый слоган.

Он был сформулирован примерно так: наши коттеджные городки — это не решение квартирного вопроса, а создание Новой Среды Обитания: для себя и своих семей, для друзей, и чтобы дети, выросшие в этой среде, гордились тем, что живут в Украине.

А наша главная, осознанная и внятно сформулированная мечта состояла в том, что эта Новая Среда Обитания станет инкубатором для поколения, не помнящего рабства, получившего хорошее воспитание и образование. Они вырастут и станут жить по другим стандартам, в другой системе ценностей. Ставить перед собой цели, уходящие за горизонт…

И это поколение будущих лидеров государства станет ядром зарождения украинской национальной элиты.

В момент написания этого текста я понятия не имел, что в этой фразе содержатся ответы на все основные вопросы бизнес-модели: «Кто твой клиент?», «Что является твоим продуктом?», «Каковы миссия и визия?». Таких терминов в 1992 году никто в нашей стране еще не знал. Но, скорее всего, это понимание и помогло Золотым Воротам выделиться среди других компаний, укрепить позиции и на какой-то период стать единственным продавцом на рынке коттеджного строительства.
Принцип «быть на полкорпуса впереди других» стал залогом успеха.

— Можно ли сказать, что именно пандемия стимулировала возрождение интереса к загородной недвижимости? Какие форматы сегодня набирают популярности? Почему?

— Спрос на загородную недвижимость заметно вырос в период пандемии. Самый большой рост был замечен в 2020 году — в среднем в 2,5 раза.

В результате пандемии кардинально изменились стандарты восприятия качества жизни. Она заставила пересмотреть привычные ментальные модели. После ревизии этих вещей люди, которые могут себе это финансово позволить, поняли, что по сравнению с карантином, даже в хорошей квартире, карантин на собственной лужайке, возле голубого бассейна — это курорт.

Поэтому на фоне перегретого рынка городской элитной недвижимости, загородная жизнь оказалась многим по карману. Спрос увеличился, цены выросли. Кроме того, выяснилось, что не обязательно ехать на работу каждый день — и у людей пропала потребность жить в центре города или арендовать квартиру рядом с офисом.

— Что же современный человек хочет получить от жилья? С точки зрения технологий, экологии и комфорта?

— По моему мнению, современному человеку любая стилизация под антиквариат и винтаж, архитектурная пышность, лепнина, и прочая «цыганщина» кажется смешной, нелепой, безвкусной. В моей модели все это отторгается. Архитектурная красота — в умности и разумности. В удобстве, логистике, энергоэффективности и экологичности. И эти критерии превалируют при принятии решений.

Современному человеку нужно пространство. Если невозможно обеспечить себе большие комнаты, то по крайней мере нужно позаботиться о красивом виде из окна.

Современные дома должны быть оборудованы, как гаджеты: все системы должны быть удобны человеку, просты в пользовании. Все понятно, легко, и даже более того. И вот это «более того» — это ключевое. Ведь человек не будет по-настоящему доволен своим жильем, если оно не превосходит его ожидания. Задача нынешних архитекторов и девелоперов — превзойти ожидания клиента.

Сейчас много говорят о системах умного дома. Сама по себе система экономически не оправдана, но дома, запроектированные по принципу умного дома, могут снизить капитальные затраты при строительстве. Например, можно повысить энергоэффективность дома, разработав специальные сценарии энергосбережения; можно экономить на водопотреблении, водоотведении, вентиляции…
Что касается функциональности пространства, есть такой критерий качества архитектуры, как минимизация или отсутствие коридоров. Любой коридор в доме — это архитектурный брак. В своих проектах мы стараемся делать так, чтобы каждый коридор превращался в полезное пространство: например, в место хранения, вспомогательное помещение и многое другое.


Большие гардеробные — это также особенность современной архитектуры. Потому что вещи становятся все дешевле, покупают их все больше, а выкидывают — все реже.

В целом, для потребителя важными критериями остаются локация, инженерно-транспортная инфраструктура и, конечно, сроки сдачи объекта. В случае с коттеджным городком «Конык» — это удобство его размещения в 20-минутной доступности от центра города. Жители городка получают так называемую «загородную жизнь в городе», так как вся инфраструктура находится также рядом: торговые центры, школы, садики, заправки.

Про то, какое место архитектура занимает в истории человечества и какое влияние оказывает на культуру и общественные отношения, У. Черчилль совершенно гениально сказал: «Сначала человек создает архитектуру, а потом архитектура создает нас».

— Расскажите про концепцию домо-квартир QDRO [квадро]. Как появилась идея такого формата? Что вы корректировали во время реализации? Какие идеи нашли понимание у потребителя, какие трансформировались во что-то большее?

— Вначале нашими продуктами были большие дома на больших участках, для богатых людей. Мы искренне верили, что соберем финансовую элиту города и страны, в одном месте, где вырастут их дети, которые начнут творить что-то уникальное для страны.

Но в 2016 году мы с моей женой пришли к тому, что мир успел поменяться за последние четверть века и нужно подвергнуть ревизии привычные ментальные модели. С тех пор мы называемся ЗВ (Зміст Всередині). Мы развернулись в сторону нового клиента, который ценит сущность, а не только форму, предпочитает умное потребление, потреблению напоказ.

Таким образом, мы превратили продукт для богатых в продукт для креативного класса.

Нашим пилотным проектом стал QDRO – terraced house. У нас были земельные участки в уже построенном коттеджном городке со своей инфраструктурой и высоким спросом.
Мы называем QDRO домо-квартирами, так как эти дома объединяют в себе все свойства загородного дома и городской квартиры в клубном доме или небольшого комьюнити. Основная особенность наших домо-квартир QDRO — это их полная готовность к вселению в день приобретения. Все, начиная от техники и заканчивая текстилем и декором, уже ждет своего владельца, который может заехать в новый дом только с ноутбуком в руках и смартфоном в кармане.

Мы пришли к такому решению, так как хотели избежать недочетов при отделочных работах, выполненных подрядчиками извне, как случается, когда продаешь пустую коробку дома. Мы привели жилое пространство в соответствие со своим стандартом качества, который коротко можно сформулировать так: «Качество — это то, что ты получил за вычетом твоих ожиданий».
И наша задача сделать эту величину положительной.

В целом, проект QDRO – terraced house и стал нашей новой бренд-позицией.

— В мире набирает популярность формат модульного жилья, вы также предлагаете подобные варианты. Опишите свои проекты и их особенности. Какие технологии вы выбрали для своих проектов модульных домов?

— Модульное строительство было стандартизировано в Америке еще в 1970-х годах. Первый раз я увидел, как по дороге в Канаде везут целый кусок дома. Это двигающееся сооружение, свисающее с трейлера, очень впечатлило и натолкнуло на размышления, в результате которых родилось новое видение будущего строительной отрасли и, в том числе, в разрезе людских ресурсов.

Тогда я понял, что это возможность перенести стройку в цех. И превратить строителей в «синих воротничков». Разом решить проблему влияния внешних факторов на строительный процесс. Людям не придется работать при жаре и на морозе. Упрощается контроль качества, увеличивается производительность труда. Решаются вопросы охраны труда и сохранности материальных ресурсов. И многое, многое другое.

И этот способ производства позволит решить главный вопрос — и это вопрос не строительства, как такового. А проблема, зародившаяся на заре капитализма, в эпоху Просвещения. Когда интенсификация труда достигалась за счет разделения труда и узкой специализации. Далее этот подход стал проникать в систему образования, и за последующие 4-5 веков привел к глобальной дефрагментации картины мира в головах всех тех, кто учился в школах и университетах. То есть, вообще всех людей, кроме, разве что, двоечников и самоучек.

Всем кажется совершенно естественно, что в строительных институтах разделяют на отдельные дисциплины отопление и вентиляцию, водоснабжение и канализацию, электрику и «слаботочку», строителей и конструкторов и т.д. То есть, один специалист не сможет решить задачи другого. И в итоге, нет того строительного терапевта, который понимает единый организм дома целостно и во всей его взаимосвязанности.

Когда же создается проект модульного дома, собираемого в цеху, на конвейере, есть возможность поднять уровень осознанности людей, которые создают дом, на понимание дома как целостного объекта.

В направлении модульного строительства мы уже создали такие проекты, как технологичный жилой модуль sola капсула и пятимодульный дом Family, в виде прототипов. И еще полдюжины проектов стоят в очереди.

sola капсула – в большей мере гаджет, чем дом. Это транспортабельная жилая капсула с высоким уровнем автономности и множеством технологических «фишек». Все, что воплощено в продукте, сделано непосредственно на нашем предприятии и нашими силами: подъемно-складные двери, робо-рука, перемещающая телевизор, решения по солнечной энергетике, антивандальным ограждающим поверхностям и закрывающимся проемам. И, конечно, система искусственного интеллекта — все это разработано и построено нашей командой.

Family же больше похож на стандартный каркасно-ригельный дом, созданный по Prefab-технологии — полностью изготовленный на заводе, включая всю мебель, вплоть до декора. Монтаж дома, от погрузки в цеху всех модулей и до завершения сборки на строительной площадке, занял 22 часа.
Этот дом, как и другие наши проекты, является «растущим» — он может прирастать новыми спальнями, кабинетами, спортзалами (и/или сауной, хаммамом), санузлами и даже целыми этажами. Этими опциями можно управлять по мере роста семьи и ее благосостояния.

Наша концепция предусматривает, что твой дом может быть разобран на модули, перевезен в другое место и там, за считанное количество часов собран снова. Это будет полезно, если семья переезжает на новое место жительства и не хочет менять семейное гнездо.

Или, наоборот, хочет! И тогда, дом может быть продан как б/у автомобиль. А на его месте, за считанные дни, просто воздвигнут другой дом, с другими потребительскими свойствами.
Говоря о технологических особенностях и в связи с тем, что наши дома не просто модульные, но и сборно-разборные, передислоцируемые — у нас повышенные требования к прочности и системам стыковки модулей. Они способны выдержать неограниченное количество стыковок и разборок.
Когда меня спрашивают про конструктивные особенности наших домов, я даже не знаю, что ответить. Здесь нет единого решения для всех случаев жизни. Единственное неукоснительное требование — в наших продуктах мы не применяем никаких материалов, способных нанести вред человеческому организму и окружающей среде.

— Технологическая жилая sola капсула – довольно неординарное предложение для отечественного рынка. Нашла ли она уже своих приверженцев?

— Мы с Оксаной осознали, что регулярная перезагрузка в мире перманентного стресса — это необходимость для современного человека. И разработали украинский продукт, аналогов которому нет в мире.

sola капсула предлагает множество решений для комфорта: здесь и хаммам, напечатанный на 3D-принтере, и двухместная джакузи на крыше, две спальни с двухметровыми кроватями, полноценная гардеробная, кухня и терраса. А также система искусственного интеллекта, которая выучит привычки своего хозяина и станет помощником по дому.

Все это безусловно привлекает людей, интересующихся инновациями, готовых мыслить нестандартно. Мы же предлагаем им самые комфортные и безопасные условия, которые только можно обеспечить для мобильного и максимально автономного жилья.

Мы видим большой рекреационный потенциал нашего продукта — целые парки таких капсул в самых удаленных от цивилизации, и тем привлекательных местах, где человеку лучше всего отдыхать от городской суеты, уединившись с природой. Заповедники, национальные парки — все те места, где ранее невозможно было обеспечить 5-звездочный комфорт из-за ограничений по строительству — с нашими капсулами становятся доступными для отдыха.